Start
Illustrerade höghus och träd

Förfogandeförbud gör det mer rättssäkert att sälja mark för hyresrätter

Publicerad 14 december 2021
  • Trendens
  • Generellt - Statsstöd

Vid exploatering och nybyggnation av hyresrätter brottas många kommuner med hur man kan sälja mark för hyresrätter utan att bryta mot statsstödsreglerna. Göteborgs stad har tagit fram en juridisk lösning – avtal om förfogandeförbud – som garanterar att statsstödsreglerna följs.

Förfogandeförbudet innebär att kommunen kan sälja en fastighet för hyresrätter och vara säker på att framtida ägare inte gör bostadsrätter av det.  Det är ett sätt att garantera att statsstödsreglerna efterföljs. Eftersom mark till hyresrätter ofta säljs billigare än mark till bostadsrätter innebär det att om en hyresrätt görs om till bostadsrätt har kommunen skänkt bort stora värden till köparen, och därmed brutit mot statsstödsreglerna. Med förfogandeförbudet gäller förbudet att göra om hyresrätter för alla framtida ägare. 

– Förfoganderätten skapar mer säkerhet för kommunen, säger Lars Olsson, jurist på Fastighetskontoret på Göteborgs Stad. Det är svårare för en exploatör att ta sig ur avtalet.

Lars Olsson, jurist på Fastighetskontoret på Göteborgs Stad
Lars Olsson, jurist på Fastighetskontoret på Göteborgs Stad

"Om en hyresrätt görs om till bostadsrätt har kommunen skänkt bort stora värden till köparen."

Lars OlssonJurist på Fastighetskontoret på Göteborgs Stad

Så fungerar förfogandeförbud

Förfogandeförbud innebär en klausul i både köpekontraktet och köpebrevet där man avtalar om att lägenheterna i den byggnad som ska byggas ska vara hyresrätter. Köparen får då bara sälja vidare till parter som kommer fortsätta att förvalta bostäderna som hyresrätter. Om fastighetsägaren skulle bryta mot villkoret finns ett kännbart bötesbelopp. Samtidigt kan aktierna i det fastighetsägande bolaget överlåtas fritt, så en kommersiell förvaltare är fri att överlåta fastigheten paketerad i bolag. Detta var en förutsättning för att marknaden skulle acceptera att köpa med villkor om förfogandeförbud. 

Klausulens funktion förutsätter att exploatören förvärvar fastigheten med ett särskilt bolag, som bara har som syfte att äga fastigheten. Då aktierna eller andelarna i bolaget kan överlåtas fritt innebär förfogandeförbudet ingen avgörande begränsning för köparen, eftersom köparen av skatteskäl ändå aldrig skulle ägt fastigheten på något annat sätt.

Genom villkoret om förfogandeförbud får inskrivningsmyndigheten uppgiften att kontrollera en eventuell framtida försäljning, då en del i villkoret är ett inskrivet överlåtelseförbud. Det gör det enklare att använda än tilläggsköpeskilling, där kommunen måste ansvara för kontrollen. Till skillnad från avtal om tilläggs­köpeskillnad så preskriberas heller inte ett inskrivet överlåtelseförbud. 

Regelefterlevnad och finansiering i ett

Förfogandeförbud togs fram av Göteborgs Stad när de vid en exploatering ville kunna sälja mark för att få bättre ekonomi i detaljplaneprojekt. Samtidigt ville de försäkra sig om att de inte bröt mot statsstödsreglerna, och därför behövdes en metod som garanterade att hyresrätterna förblev hyresrätter. 

– Skulle vi upplåta med tomträtt skulle ekonomin inte gå ihop, säger Lars, och vi ville inte belasta skattebetalarna. Då fick jag i uppdrag att se om överlåtelseförbud vid försäljningen skulle fungera rent rättsligt och resultatet blev ett avtalsvillkor om förfogandeförbud. 

Metoden har tagits emot väl.

– Vi erbjuder alla att välja mellan att köpa marken med förfogandeförbud eller få den upplåten med tomträtt. Nästan alla väljer att köpa med förfogandeförbud. Även köparen vinner ju på det, eftersom de bland annat får markens värdeökning i framtiden.