Startsida

Hyra av byggnad som ännu inte uppförts kan vara undantagen från upphandlingsplikt

Publicerad 05 maj 2021

Innehåll på denna sida

EU-domstolen har i en ny dom (C-537/19) behandlat frågan om ett kontrakt om hyra av en byggnad som ännu inte har uppförts var att klassificera som utförande av en byggentreprenad eller som ett hyresavtal. I domen framgår att upphandlingsplikt inte förelåg.

EU-domstolen kom fram till att hyresgästen inte hade något avgörande inflytande på projekteringen och att de krav som hyresgästen specificerat inte gick längre än sådana anpassningar som hyresgäster vanligtvis kan kräva.  

EU-domstolen har i tidigare domar klargjort att upphandlande myndigheter inte kan göra gällande undantag för hyra när uppförandet av ett byggnadsverk utgör ett ”offentligt entreprenadkontrakt” och uppförandet tillgodoser de behov som den upphandlande myndigheten har specificerat .

I målet väckte EU-kommissionen talan om fördragsbrott mot Republiken Österrike. En österrikisk upphandlande myndighet – hyresgäst – hade ingått ett avtal om hyra av byggnaden Gate 2 som ännu inte uppförts. Enligt kommissionen var kontraktet inte ett hyresavtal utan en upphandlingspliktig byggentreprenad. 

Hyresgästen hade ställt detaljerade krav i projekteringen gällande till exempel tekniska krav för att förbättra byggnadens energiprestanda. I hyresavtalet fanns det möjlighet för hyresgästen att nyttja optioner på att beställa en bro mellan två flyglar och att förhyra ytterligare våningsplan. 

EU-domstolen uttalade att ett avgörande inflytande över projektering kan fastställas om det kan visas att detta inflytande har utövats över byggnadens arkitektoniska utformning, såsom dess storlek, dess yttre väggar och dess bärande väggar. De krav som avser inredning kan endast anses visa ett avgörande inflytande om de skiljer sig åt på grund av sin specifika karaktär eller omfattning. 

EU-domstolen fann att specifikationer för byggnaden hade utformats som en klassisk kontorsbyggnad. Det var inte visat att hyresgästens krav hade medfört att det kan ifrågasättas att framtida hyresgäster kan använda sig av byggnaden som en kontorsbyggnad. Vidare framgick det att fler våningsplan samt broar fanns med redan i tidig genomförandestudie och därmed inte var avsedda att tillgodose ett behov som hyresgästen hade specificerat. Dessa omständigheter gav stöd för att planeringen av byggnaden var avslutad redan vid tidpunkten för förhandlingarna om ingåendet av hyreskontraktet.  

EU-domstolen drog den slutsatsen att de anpassningar som följde av hyresgästens krav inte hade gått längre än vad som en hyresgäst vanligtvis kan kräva. Domstolen ogillade därför talan.

- EU-domstolens dom innebär att frågan om hyra avseende ej uppförda byggnader är byggentreprenader eller undantagna från upphandlingsplikt måste bedömas från fall till fall med hänsyn till avtalets huvudsakliga ändamål, kommenterar Upphandlingsmyndighetens chefsjurist Anders Asplund.  

Läs mer

EU-domstolens dom den 22 april 2021 i mål C-537/19 Kommissionen mot Österrike (”Gate 2”)

Tidigare dom från EU-domstolen som berört frågan:

EU-domstolens dom den 10 juli 2014 i mål C-213/13 Impresa Pizzarotti (se bland annat punkt 43)

Upphandlingsmyndigheten har i Vägledning 2019:1 om allmänna anläggningar och samhällsfastigheter bland annat behandlat frågan om gränsdragningen mellan hyra och byggentreprenad (se sidan 39 f). Den bedömning som vi då gjorde är i linje med den nu meddelade domen från EU-domstolen. 

Upphandlingsmyndighetens vägledning 2019:1 Allmänna anläggningar och samhällsfastigheter - Upphandling och statsstöd vid exploatering