Entreprenadupphandling enligt Knivstamodellen

I Knivsta kommun har kommunens fastighetsbolag med framgång upphandlat byggentreprenader efter en egen samverkansmodell. Här kan du läsa mer om hur modellen är uppbyggd.

Det som utmärker Knivstamodellen mot andra samverkansmodeller är hur entreprenören lämnar sina priser i upphandlingen samt hur kostnader och risker hanteras.

I upphandlingen beskrivs bland annat

  • förutsättningar för samverkan
  • vad som ska ingå i de fasta kostnaderna
  • vilka ersättningsregler som ska gälla.

Det är viktigt att det som ska utvärderas är tydligt beskrivet och att den upphandlande organisationen inte ställer för höga krav.

Ersättning sker enligt löpande räkning och det finns en fast och en rörlig del i entreprenaden. Man skapar en gränsdragningslista mellan fast och rörligt som är objektspecifik och som ligger till underlag för anbudslämnarna.

Kostnader i den fasta delen

Det som prissätts av entreprenören i den fasta delen kan vara:

  • vinst
  • central administration
  • platsorganisation
  • byggplatsomkostnader, uppdelat på till exempel
    • byggkranar
    • uppvärmning under byggtiden
    • ställningar med mera.

De fasta kostnaderna rör med andra ord det som tas bort från arbetsplatsen när projektet avslutat.

Kostnader i den rörliga delen

Den rörliga delen är den beräknade kostnaden som anbudslämnaren har för det aktuella projektet. Det godtas inga påslag på de rörliga kostnaderna i Knivstamodellen. Entreprenörens vinstmarginal kommer därmed inte öka om beställaren väljer material med högre kostnad och kanske bättre kvalitet. Man undviker också en naturlig intressekonflikt eftersom entreprenören inte förlorar på att föreslå en billigare lösning.

Exempel på situation som man vill undvika genom att inte ha påslag:

I en totalentreprenad så har man 10 % i prispåslag på material. Det är bestämt att använda gråa betongplattor 200 000 kronor. Under projekteringen ändrar beställaren sig och vill ha röda. De röda kostar dubbelt så mycket som de gråa, det vill säga 400 000 kronor. Beställaren betalar då inte bara det dubbla priset för plattorna utan även dubbelt så mycket prispåslag, det vill säga från 40 000 i stället för 20 000.

Fast eller rörlig kostnad, en fördelning av risk

Beroende på om en kostnad läggs som en fast eller rörlig kostnad så flyttas även risken mellan partnerna. Om en fast kostnad görs om till en rörlig så minskar risken för entreprenören och tvärt om.

En bra tumregel som Knivstas fastighetsbolag använder sig av när de bestämmer sig för om en kostnad ska vara fast eller rörlig är att ”Den som kan påverka risken ska ta risken och om ingen kan påverka risken så ska beställaren normalt ta den”.

Exempel på kostnader som kan tas upp för diskussion är uppvärmning och snöröjning. Vissa kostnader för uppvärmning kan entreprenören påverka genom till exempel effektiva lösningar men vädret kan ingen påverka. Vem bör ta risken?

Avtalsvillkor som är viktiga i Knivstamodellen

Förändringar

Om entreprenören kan påvisa kostnadsökningar på fasta kostnader så ska avtalet möjliggöra omfördelningar av kostnader. Till exempel ska en fast kostnad kunna omvandlas till en rörlig kostnad eller vinstdelen kunna förändras på ett förutbestämt och proportionerligt sätt.

Ett exempel på när en fast kostnad ökar är om beställaren kommer på vid projekteringen att man vill installera solceller på taket. Det är ett beslut som kan påverka byggarbetsplatsen på ett sådant sätt att det behövs mer framkomlighet och fler byggnadsställningar.

Ersättning

I Knivstamodellen betalas ersättning för den bestämda fasta delen ut till entreprenören en gång per månad under projektets gång.

Ersättning för de rörliga kostnaderna betalas också ut månadsvis. Det som faktureras är utifrån vad som prognostiserats korrigerat utifrån den föregående månadens verkliga utfall.

Slutkostnadsprognosen ska vara klar till slutbesiktningen och entreprenören har rätt att fakturera efter slutbesiktning enligt allmänna bestämmelser för totalentreprenader (ABT). Dock ska den sista slutkostnadsprognosen gälla, vilket innebär att det inte blir någon förändring i kostnad efter slutbesiktning.

Organisation

Beställaren ska ha en stor frihet att kunna byta ut personer i entreprenörens organisation om denne till exempel inte delar samma målbild.

Incitament

I Knivstamodellen undviks avtalsvillkor om viten eller bonus. Det är för att man tycker att det motverkar en god samverkan.

Redovisning och uppföljning 

Ett nyckeltal som är viktigt både för redovisning till beslutsfattare och för uppföljning av projektet är kostnader för entreprenaden i form av kostnad per bruttoarean (BTA).

För att få ett beslut om att annonsera upphandlingen och att anta ett anbud presenterar projektet ett indikativt hyreskontrakt och beräknade investeringskostnader.

Något att tänka på 

  • Entreprenören kan ha svårt att förmedla ersättningsmodellen till sina ekonomer, så se till att de är insatta så tidigt som möjligt.
  • Att arbeta med ”Öppna böcker” betyder att det kan bli många ekonomisystem som beställaren ska kunna hantera och förstå.
  • I branschen förekommer bakbonus, en slags årsprovision eller rabatt på materialinköp som inte framgår eller tas med på fakturan till beställaren. Därför är det viktigt att den som kontrollerar fakturor kan bedöma vad som är rimliga kostnader för material. 

Exempel på objekt i Knivsta

Senast uppdaterad:

Relaterad information

Relaterade länkar