Kan en kommun med en svag bostadsmarknad investera i bostäder i strid mot affärsmässiga principer?
Kommunala allmännyttiga bostadsaktiebolag styrs av affärsmässiga principer. Marknaden kan dock inte alltid tillgodose bostadsbehoven då förutsättningarna skiljer sig åt i olika delar av landet. Vi har tagit fram en vägledning om de överväganden som en kommun med en svag bostadsmarknad bör göra, när äldres behov av bostäder i flerbostadshus inte kan tillgodoses inom ramen för affärsmässiga principer.
En svag bostadsmarknad kännetecknas av en varaktig trend med utflyttning från kommunen som leder till en förväntan på att efterfrågan på bostäder kommer att minska. En minskande efterfrågan gör att bostadsföretag och långivare bedömer att nyinvesteringar i flerbostadshus inte är lönsamma. Olönsamma investeringar syns i bostadsföretagens redovisning då fastigheterna ska värderas enligt de så kallade K3-reglerna och leder till att värdet på fastigheten behöver skrivas ned. Trots detta kan det finnas behov av nyinvesteringar i lägenheter, särskilt för äldre kommuninvånare. I vår vägledning beskriver vi de regler som kommuner och kommunala bostadsföretag behöver ta hänsyn till om de överväger att investera i bostäder för äldre utan någon förväntan på marknadsmässig avkastning.
– Marknadskompletterande bostadsinvesteringar får en kommun bara finansiera om det sker i enlighet med statsstödsreglerna. Kommuner med svaga bostadsmarknader kan ha svårt att hantera regelverk som inte är anpassade till deras förutsättningar. Vår vägledning ger stöd i denna utmaning genom exempel på hur bostadsbyggande kan finansieras när marknadskrafterna inte räcker till, säger statsstödsexpert Magnus Lindbäck.
Innan något investeringsbeslut kan fattas bör kommunen utreda vilka förutsättningar som finns och – i så fall – hur den kan möjliggöra marknadskompletterande investeringar i bostäder för äldre i det ordinarie bostadsbeståndet. I vägledningen beskriver vi vad som bör ingå i denna process.
Behovet av bostäder för äldre identifierar kommunen inom ramen för sin bostadsförsörjningsplan. Saknas affärsmässiga förutsättningar att tillgodose bostadsbehoven behöver kommunen utreda möjligheterna för att tillgodose behoven enligt statsstödsreglerna. Förstudien behöver belysa kostnaderna och förutsättningarna för att tillhandahålla bostäder som möter det identifierade behovet. Förstudien måste också svara på frågan om det är fråga om ett kontrakt som omfattas av upphandlingsreglerna och behöver annonseras innan det tilldelas ett bostadsföretag.
– Ett avtal om en tjänst mot ersättning som sluts mellan oberoende parter ska upphandlas. I vår vägledning redogör vi för när interna kontrakt undantas från upphandlingsplikt enligt det så kallade Teckalundantaget, säger upphandlingsjurist Christian Blume.
Om förstudien visar att det är möjligt att lämna kommunalt statsstöd till kommunens bostadsföretag har vi tre modeller med exempel på hur det kan gå till som samtliga är utformade enligt statsstödsreglerna för stöd till tjänster av allmänt ekonomiskt intresse.
Kommunal finansiering av marknadskompletterande hyresbostäder för äldre på svaga bostadsmarknader