Ska kommunens hyresavtal med ombyggnad upphandlas?
Publicerad 27 april 2017
Hej!
Kommunen vill hyra in sig i vår fastighet med en grundskola. Behöver hyresavtalet upphandlas? Behöver den ombyggnad/anpassning som krävs upphandlas?
Kommunen vill hyra in sig i vår fastighet med en grundskola. Behöver hyresavtalet upphandlas? Behöver den ombyggnad/anpassning som krävs upphandlas?
Nisse
Publicerad 27 april 2017
Hej Nisse,
Rena hyresavtal omfattas inte av upphandlingsplikt. I vilken utsträckning ombyggnationer i samband med ett hyresavtal är att betrakta som byggentreprenadkontrakt som är upphandlingspliktiga eller om vissa anpassningar kan göras utan att upphandlingsplikt inträder är däremot till viss del oklart.
Konkurrensverket har haft en relativt strikt syn på vilka arbeten som omfattas av lagstiftningen, medan man i den juridiska litteraturen framför en mer tillåtande syn på vilka ombyggnadsarbeten som borde kunna falla inom ramen för ett hyresavtal utan att lagen om offentlig upphandling (LOU) ska behöva tillämpas.
Det kan vara av betydelse i vilken omfattning anpassningen görs, och om anpassningen är av specialiserad karaktär för att lokalerna ska passa den aktuella verksamheten samtidigt som lokalerna då inte längre skulle kunna brukas ändamålsenligt av andra potentiella hyresgäster utan att nya anpassningar behöver genomföras för att den nya hyresgästen ska kunna nyttja lokalerna.
Det är sammanfattningsvis svårt att lämna ett kategoriskt svar på den här frågan, och en bedömning måste göras utifrån förutsättningarna i varje enskilt fall.
Läs mer
Läs även Sveriges Kommuner och Regioners (SKR:s) vägledning Gäller LOU vid hyra av lokal? som syftar till att fungera som ett stöd med tydliggörande av olika alternativa handlingsalternativ inför en lokalanskaffning samt som ett diskussionsunderlag och argumentationsstöd. Mer information om reglerna kring byggentreprenadkontrakt och hyresavtal finns i Konkurrensverkets rapport Fallgropar vid entreprenadupphandlingar.
Källhänvisningar
3 kap. 19 § lag (2016:1145) om offentlig upphandling (LOU) – hyresundantaget.
Med vänliga hälsningar,
Rena hyresavtal omfattas inte av upphandlingsplikt. I vilken utsträckning ombyggnationer i samband med ett hyresavtal är att betrakta som byggentreprenadkontrakt som är upphandlingspliktiga eller om vissa anpassningar kan göras utan att upphandlingsplikt inträder är däremot till viss del oklart.
Konkurrensverket har haft en relativt strikt syn på vilka arbeten som omfattas av lagstiftningen, medan man i den juridiska litteraturen framför en mer tillåtande syn på vilka ombyggnadsarbeten som borde kunna falla inom ramen för ett hyresavtal utan att lagen om offentlig upphandling (LOU) ska behöva tillämpas.
Det kan vara av betydelse i vilken omfattning anpassningen görs, och om anpassningen är av specialiserad karaktär för att lokalerna ska passa den aktuella verksamheten samtidigt som lokalerna då inte längre skulle kunna brukas ändamålsenligt av andra potentiella hyresgäster utan att nya anpassningar behöver genomföras för att den nya hyresgästen ska kunna nyttja lokalerna.
Det är sammanfattningsvis svårt att lämna ett kategoriskt svar på den här frågan, och en bedömning måste göras utifrån förutsättningarna i varje enskilt fall.
Läs mer
Läs även Sveriges Kommuner och Regioners (SKR:s) vägledning Gäller LOU vid hyra av lokal? som syftar till att fungera som ett stöd med tydliggörande av olika alternativa handlingsalternativ inför en lokalanskaffning samt som ett diskussionsunderlag och argumentationsstöd. Mer information om reglerna kring byggentreprenadkontrakt och hyresavtal finns i Konkurrensverkets rapport Fallgropar vid entreprenadupphandlingar.
Källhänvisningar
3 kap. 19 § lag (2016:1145) om offentlig upphandling (LOU) – hyresundantaget.
Med vänliga hälsningar,
Mattias
03 maj 2017 (Uppdaterat 08 mars 2021)
Ska drift och/eller underhåll upphandlas i en fastighet som kommunen hyr in sig i (men inte äger) för sin verksamhet?
Leif Johansson
27 februari 2018
Hej,
Exakt vad som kan anses ingå i hyresundantaget framgår inte uttryckligen av lagen. Det saknas även exemplifierande uppräkningar i förarbetena kring vilka varor eller tjänster som kan anses ingå i hyresundantaget. Det kan dock konstateras att undantag från upphandlingsplikten ska tolkas restriktivt.
Frågan om hyresundantagets omfattning ännu inte ställts på sin spets i någon domstol. Rättsläget är med andra ord i viss mån oklart, och får ytterst avgöras av rättstillämpningen.
Vi har tidigare besvarat en liknande fråga om hyresundantagets omfattning i vår Frågeportal, se inlägget När gäller hyresundantaget?. I inlägget anges bland annat att de varor, tjänster och byggentreprenader som normalt sett ingår i hyresvärdens fastighetsförvaltning som huvudregel anses omfattade av hyresundantaget, medan övriga anskaffningar normalt omfattas av upphandlingsplikten.
Källhänvisningar
Exakt vad som kan anses ingå i hyresundantaget framgår inte uttryckligen av lagen. Det saknas även exemplifierande uppräkningar i förarbetena kring vilka varor eller tjänster som kan anses ingå i hyresundantaget. Det kan dock konstateras att undantag från upphandlingsplikten ska tolkas restriktivt.
Frågan om hyresundantagets omfattning ännu inte ställts på sin spets i någon domstol. Rättsläget är med andra ord i viss mån oklart, och får ytterst avgöras av rättstillämpningen.
Vi har tidigare besvarat en liknande fråga om hyresundantagets omfattning i vår Frågeportal, se inlägget När gäller hyresundantaget?. I inlägget anges bland annat att de varor, tjänster och byggentreprenader som normalt sett ingår i hyresvärdens fastighetsförvaltning som huvudregel anses omfattade av hyresundantaget, medan övriga anskaffningar normalt omfattas av upphandlingsplikten.
Källhänvisningar
- 3 kap. 19 § lag (2016:1145) om offentlig upphandling (LOU) – hyresundantaget.
- prop. 2015/16:195 s. 968 – förarbetet om hyresundantaget.
Linnea
27 februari 2018 (Uppdaterat 08 mars 2021)
Fråga oss!
25–26 april är Frågeservice stängd på grund av verksamhetsutveckling. På grund av en stor mängd inkomna frågor har vi just nu längre svarstider i Frågeportalen.