Hyresnedsättning pga covid-19 enl statsstödsreglerna när det samtidigt finns ett upphandlat avtal
Publicerad 15 maj 2020
Hej,
Vilka möjligheter har en kommun att bevilja hyresnedsättning när det samtidigt finns ett upphandlat kontrakt med hyresgästen?
En myndighet har upphandlat leverans av måltider av ett företag i en lokal som tillhör myndigheten, och det företaget hyr samtidigt lokalen av kommunen. Eftersom det för närvarande inte kommer några matgäster har företaget inga intäkter, men måste fortfarande betala hyra för lokalerna. Det finns en osäkerhet kring bestämmelserna om hyresnedsättning på grund av covid-19 och ändringarna i 17 kap. lagen om offentlig upphandling (LOU) respektive 14 kap. LUK. Det finns en uppfattning att det måste finnas en grund i LOU som tillåter beviljande av hyresnedsättning, och man ser inte möjligheten till hyresnedsättning i statsstödsbestämmelserna som separat grund för ändring av kontrakt. Var går gränsen mellan ändring av kontrakt i 17 kap. LOU / 14 kap. LUK och möjligheterna till hyresnedsättning? Utesluter ett upphandlat kontrakt av målstidstjänster (eller dylikt) verkligen tillämpning av hyresreduktion enligt statsstödsreglerna?
Med vänlig hälsning
Vilka möjligheter har en kommun att bevilja hyresnedsättning när det samtidigt finns ett upphandlat kontrakt med hyresgästen?
En myndighet har upphandlat leverans av måltider av ett företag i en lokal som tillhör myndigheten, och det företaget hyr samtidigt lokalen av kommunen. Eftersom det för närvarande inte kommer några matgäster har företaget inga intäkter, men måste fortfarande betala hyra för lokalerna. Det finns en osäkerhet kring bestämmelserna om hyresnedsättning på grund av covid-19 och ändringarna i 17 kap. lagen om offentlig upphandling (LOU) respektive 14 kap. LUK. Det finns en uppfattning att det måste finnas en grund i LOU som tillåter beviljande av hyresnedsättning, och man ser inte möjligheten till hyresnedsättning i statsstödsbestämmelserna som separat grund för ändring av kontrakt. Var går gränsen mellan ändring av kontrakt i 17 kap. LOU / 14 kap. LUK och möjligheterna till hyresnedsättning? Utesluter ett upphandlat kontrakt av målstidstjänster (eller dylikt) verkligen tillämpning av hyresreduktion enligt statsstödsreglerna?
Med vänlig hälsning
T.S.
Publicerad 15 maj 2020
Hej,
Inledningsvis kan nämnas att Upphandlingsmyndigheten, utöver att ge upphandlingsstöd till upphandlande myndigheter, enheter och leverantörer, ger vägledning i statsstödsfrågor till kommuner och regioner. Även andra regler kan vara aktuella i detta sammanhang, i synnerhet kommunallagens regler om stöd till enskilda näringsidkare. På Sveriges Kommuner och Regioners (SKR) webbplats har de publicerat Frågor och svar om kommunala och regionala näringslivsåtgärder för att mildra coronavirusets konsekvenser för företag.
Upphandlingslagarna och statsstödsreglerna gäller parallellt
Kommunen måste alltid ta hänsyn till statsstödsreglerna även när ändringen av hyreskontraktet är tillåten enligt upphandlingsreglerna, och vice versa, då regelverken gäller parallellt.
Ändringar av upphandlade avtal måste alltid ha stöd i upphandlingslagstiftningen
Som utgångspunkt gäller alltså att en ändring av ett upphandlat avtal alltid måste vara förenlig med såväl upphandlingsreglerna som i statsstödsreglerna. Som frågan är formulerad uppfattar vi att det är fråga om två olika avtal: ett hyresavtal i vilket den upphandlande myndigheten är hyresvärd (och i vilket man överväger att göra en ändring i form av en hyresnedsättning), och ett upphandlat avtal mellan samma parter som avser måltidstjänster. Om ändringen avser ett villkor i ett avtal som inte omfattas av LOU/LUK förutsätter inte ändringen att den är förenlig med bestämmelserna om ändringar av avtal i respektive lag. I den beskrivna situationen kan det däremot vara så att hyresavtalet utgjorde en förutsättning för, eller utgör ett villkor i, det upphandlande avtalet. I sådant fall är det troligt att en ändring i hyresavtalet – oavsett om den är förenlig med statsstödsreglerna – även kan anses utgöra en sådan ändring av det upphandlade avtalet att det måste prövas mot relevanta bestämmelser i tillämplig upphandlingslag. Den upphandlingsrättsliga bedömningen av den aktuella ändringen måste alltså i vilket fall göras fristående från den statstödsrättsliga, det vill säga ändringen av det upphandlande avtalet måste vara förenlig med LOU/LUK och inte bara tillåten enligt statsstödsreglerna.
När det gäller möjligheter att ändra upphandlade kontrakt finns goda möjligheter till det, även om bedömningen måste göras i enskilda fall. Du kan läsa mer om detta på vår webbplats i en vägledning om ändring av avtal på grund av covid-19-pandemin.
När kan hyresreduktion enligt statsstödsreglerna tillämpas?
När det gäller statsstödsreglerna ska de tillämpas när det offentliga, till exempel en kommun eller en region, under vissa förutsättningar stöttar en verksamhet med offentliga medel. Det finns även svenska bestämmelser om detta bland annat i en lag om statsstöd. Syftet med statsstödsreglerna är att det offentliga inte ska snedvrida konkurrensen på EU:s inre marknad. En kommuns ändring av ett hyreskontrakt med ett företag, som innebär hyreslättnader till företaget, kan utgöra ett statsstöd eftersom det ger hyresgästen en ekonomisk fördel som den inte skulle haft utan lättnaden. Detta gäller oavsett om hyresgästen är en verksamhet i egen regi eller ett fristående bolag.
Samtliga kriterier i artikel 107.1 EUF-fördraget måste dock vara uppfyllda för att det ska handla om ett statsstöd. Ett av de kriterier som ska vara uppfyllda för att en åtgärd ska räknas som ett statsstöd är att åtgärden ger mottagaren en ekonomisk fördel. Detta kallas gynnandekriteriet. Om kommunen agerar som en privat aktör utan politiska mål och utan tillgång till offentliga medel kan antas göra inom ramen för en jämförbar affärsuppgörelse, anses agerandet marknadsmässigt. Stödmottagaren gynnas då inte, eftersom åtgärden är marknadsmässig.
Läs mer om vad som är ett statsstöd och om gynnandekriteriet på vår webbplats.
Statsstödsreglerna gäller även vid stöd till företag med anledning av den situation som det nya coronaviruset har medfört för näringslivet. Om hyresrabatten innebär ett statsstöd till hyresgästen, finns vissa möjligheter för kommunen att lämna stödet.
Läs mer om möjligheterna att lämna statsstöd i form av hyresrabatt till följd av covid-19-pandemin i inlägget Hyreslättnader under covid-19 och statsstöd i vår Frågeportal.
Med vänlig hälsning
Inledningsvis kan nämnas att Upphandlingsmyndigheten, utöver att ge upphandlingsstöd till upphandlande myndigheter, enheter och leverantörer, ger vägledning i statsstödsfrågor till kommuner och regioner. Även andra regler kan vara aktuella i detta sammanhang, i synnerhet kommunallagens regler om stöd till enskilda näringsidkare. På Sveriges Kommuner och Regioners (SKR) webbplats har de publicerat Frågor och svar om kommunala och regionala näringslivsåtgärder för att mildra coronavirusets konsekvenser för företag.
Upphandlingslagarna och statsstödsreglerna gäller parallellt
Kommunen måste alltid ta hänsyn till statsstödsreglerna även när ändringen av hyreskontraktet är tillåten enligt upphandlingsreglerna, och vice versa, då regelverken gäller parallellt.
Ändringar av upphandlade avtal måste alltid ha stöd i upphandlingslagstiftningen
Som utgångspunkt gäller alltså att en ändring av ett upphandlat avtal alltid måste vara förenlig med såväl upphandlingsreglerna som i statsstödsreglerna. Som frågan är formulerad uppfattar vi att det är fråga om två olika avtal: ett hyresavtal i vilket den upphandlande myndigheten är hyresvärd (och i vilket man överväger att göra en ändring i form av en hyresnedsättning), och ett upphandlat avtal mellan samma parter som avser måltidstjänster. Om ändringen avser ett villkor i ett avtal som inte omfattas av LOU/LUK förutsätter inte ändringen att den är förenlig med bestämmelserna om ändringar av avtal i respektive lag. I den beskrivna situationen kan det däremot vara så att hyresavtalet utgjorde en förutsättning för, eller utgör ett villkor i, det upphandlande avtalet. I sådant fall är det troligt att en ändring i hyresavtalet – oavsett om den är förenlig med statsstödsreglerna – även kan anses utgöra en sådan ändring av det upphandlade avtalet att det måste prövas mot relevanta bestämmelser i tillämplig upphandlingslag. Den upphandlingsrättsliga bedömningen av den aktuella ändringen måste alltså i vilket fall göras fristående från den statstödsrättsliga, det vill säga ändringen av det upphandlande avtalet måste vara förenlig med LOU/LUK och inte bara tillåten enligt statsstödsreglerna.
När det gäller möjligheter att ändra upphandlade kontrakt finns goda möjligheter till det, även om bedömningen måste göras i enskilda fall. Du kan läsa mer om detta på vår webbplats i en vägledning om ändring av avtal på grund av covid-19-pandemin.
När kan hyresreduktion enligt statsstödsreglerna tillämpas?
När det gäller statsstödsreglerna ska de tillämpas när det offentliga, till exempel en kommun eller en region, under vissa förutsättningar stöttar en verksamhet med offentliga medel. Det finns även svenska bestämmelser om detta bland annat i en lag om statsstöd. Syftet med statsstödsreglerna är att det offentliga inte ska snedvrida konkurrensen på EU:s inre marknad. En kommuns ändring av ett hyreskontrakt med ett företag, som innebär hyreslättnader till företaget, kan utgöra ett statsstöd eftersom det ger hyresgästen en ekonomisk fördel som den inte skulle haft utan lättnaden. Detta gäller oavsett om hyresgästen är en verksamhet i egen regi eller ett fristående bolag.
Samtliga kriterier i artikel 107.1 EUF-fördraget måste dock vara uppfyllda för att det ska handla om ett statsstöd. Ett av de kriterier som ska vara uppfyllda för att en åtgärd ska räknas som ett statsstöd är att åtgärden ger mottagaren en ekonomisk fördel. Detta kallas gynnandekriteriet. Om kommunen agerar som en privat aktör utan politiska mål och utan tillgång till offentliga medel kan antas göra inom ramen för en jämförbar affärsuppgörelse, anses agerandet marknadsmässigt. Stödmottagaren gynnas då inte, eftersom åtgärden är marknadsmässig.
Läs mer om vad som är ett statsstöd och om gynnandekriteriet på vår webbplats.
Statsstödsreglerna gäller även vid stöd till företag med anledning av den situation som det nya coronaviruset har medfört för näringslivet. Om hyresrabatten innebär ett statsstöd till hyresgästen, finns vissa möjligheter för kommunen att lämna stödet.
Läs mer om möjligheterna att lämna statsstöd i form av hyresrabatt till följd av covid-19-pandemin i inlägget Hyreslättnader under covid-19 och statsstöd i vår Frågeportal.
Med vänlig hälsning
Björn
18 maj 2020 (Uppdaterat 19 maj 2022)
Fråga oss!
25–26 april är Frågeservice stängd på grund av verksamhetsutveckling. På grund av en stor mängd inkomna frågor har vi just nu längre svarstider i Frågeportalen.