Start

Infrastrukturkostnader och marknadsmässigt pris

  • Generellt - Statsstöd
  • Webbvägledning

Kommunal infrastruktur är en viktig del av samhällsbyggnad och frågan om hur kostnaderna för infrastrukturen ska fördelas är därför en viktig parameter för att bestämma marknadsvärdet vid överlåtelsen eller upplåtelse av kommunens mark. Kommunen eller regionen måste i dessa sammanhang bedöma om en eventuell finansiering av infrastruktur gynnar ett företag som äger, driver eller använder sig av infrastrukturen.

Utbyggnad av infrastruktur är nödvändig för den framtida markanvändningen i ett samhälle. Behovet av infrastruktur och hur det tillgodoses är därför avgörande för markens värde. Inför genomförandet av en detaljplan är det med andra ord viktigt att också bestämma hur stor del av kostnaderna för exempelvis gator, parker, vatten och avlopp eller så kallad social infrastruktur som kommunen kommer att stå för och hur stor del byggherrar och fastighetsägare kommer att bära. Det kan uppstå en situation där byggherren gynnas på ett sätt som påverkar konkurrensen och handeln inom EU, det vill säga att kommunens finansiering av infrastrukturen ses som ett stöd till byggherren.

Markanvisningsavtal, genomförandeavtal och gatukostnader

När en ny detaljplan avser kommunägd mark, träffar kommunen ofta ett markanvisningsavtal med en blivande köpare av marken. För att reglera de närmare villkoren för bebyggandet ingås därefter ofta ett genomförandeavtal, där man bland annat kan ange vilka kostnader och åtgärder byggherren ska svara för. Detta tecknas samtidigt med eller före kommunen överlåter den nybildade fastigheten. Det är vanligt att gatukostnader, det vill säga kostnaden för allmänna anläggningar ingår i köpeskillingen för marken.

Gatukostnadsreglerna är förenade med vissa svagheter, vilket gör att många kommuner föredrar att istället använda sig av möjligheten att ingå exploateringsavtal. Ett exploateringsavtal får avse åtagande för en byggherre eller en fastighetsägare att vidta eller finansiera åtgärder för anläggande av gator, vägar och andra allmänna platser och av anläggningar för vattenförsörjning och avlopp samt andra åtgärder. Åtgärderna ska vara nödvändiga för att detaljplanen ska kunna genomföras (6 kap.14 § plan- och bygglagen). Byggherrens eller fastighetsägarens åtagande ska stå i rimligt förhållande till dennes nytta av planen. Exploateringsavtalet måste ingås före detaljplanen antas, eftersom byggherren eller fastighetsägaren annars får alla rättigheterna enligt detaljplanen, men inga skyldigheter att betala för de allmänna anläggningar som exploateringsavtalet handlar om.

Plan- och bygglag (2010:900)

Statsstödsproblem kan bli aktuellt om fastighetsägare behandlas olika

Förhandlingarna i sig leder inte till statsstödsproblem. I förarbetena till reglerna om kommunal medfinansiering av statlig infrastruktur konstaterar regeringen att eventuell statsstödsproblematik uppkommer först om kommunens riktlinjer tillämpas på ett sätt som behandlar fastighetsägare (eller i detta fall byggherrar) olika utan godtagbara skäl (prop. 2016/17:45, Värdeåterföring vid satsningar på transportinfrastruktur, s. 18). Upphandlingsmyndigheten anser att samma utgångspunkt kan användas för att bedöma om privat medfinansiering av kommunal infrastruktur kan leda till statsstödsfrågor.

Sammanfattningsvis kan konstateras att det är viktigt att kommunen säkerställer att infrastrukturen kommer att kunna användas av alla och inte endast gynnar en enskild ekonomisk verksamhet, samt att taxa/avgift tas ut i enlighet med fastställda normer.

Prop. 2016/17:45 Värdeåterföring vid satsningar på transportinfrastruktur, s. 18. 

Exempel på hur Europeiska kommissionen bedömt statsstödsfrågan vid finansiering av markförberedande åtgärder inklusive infrastruktur

Infrastruktur kan finansieras med offentliga medel under vissa förutsättningar. Kommissionen har i ett flertal beslut prövat om infrastrukturinvesteringar varit förenliga med statsstödsreglerna.

Det som är gemensamt för hur kommissionen tar sig an bedömningen av om transaktioner utgjort statsstöd är att den undersöker alla led som berörs av infrastrukturen. Det innebär att en statsstödsbedömning relaterade till infrastrukturinvesteringar behöver innehålla en analys av om infrastrukturens ägare, den som driver infrastrukturen eller det eller de företag som använder sig av infrastrukturen har gynnas av investeringen i förhållande till andra företag.

EU-kommissionens analysverktyg för infrastrukturinvesteringar

Europeiska kommissionen har publicerat arbetsdokument med sin syn på hur olika typer av infrastrukturinvesteringar ska bedömas ur statsstödshänseende. Bakgrunden till dessa analysverktyg är att rättsutvecklingen och ökade kommersiella inslag har lett till att finansieringen och driften av samhällsinfrastruktur med offentliga medel i större utsträckning än tidigare omfattas av statsstödsreglerna. I takt med att kommersiella inslag har tillkommit i både finansiering och drift av infrastruktur har kommissionen och EU:s domstolar konstaterat att infrastrukturinvesteringar kan gynna ekonomisk verksamhet. Statsstödsbedömningen behöver avse alla delar av värdekedjan, dvs. ägare, användare och konsumenter.

Stöd till kommunal infrastruktur för vatten och avlopp

Infrastruktur för vatten och avlopp (VA-infrastruktur) är typiskt sett i statsstödssammanhang att betrakta som ett så kallat naturligt monopol. Det innebär att finansiering av sådan infrastruktur normalt inte omfattas av statsstödsreglerna. Statsstödsreglerna kan dock i vissa fall ändå aktualiseras, exempelvis om investeringen kopplas till driften av VA-infrastrukturen.

Kommissionens vägledning om när infrastrukturinvesteringar i vatten och avlopp inte är statsstöd (pdf)

För svenskt vidkommande skulle kommunala beslut om undantag från VA-taxan, eller från principerna för att ta ut exploateringskostnader för infrastruktur enligt 6 kap. 40 § Plan- och bygglagen, avseende en byggherre kunna vara att betrakta som stöd.

Stöd till kommunal infrastruktur i form av vägar

Vägar som är tillgängliga för alla och som inte finansieras med vägavgifter betraktas också som allmän infrastruktur som inte omfattas av reglerna för statligt stöd. Även finansiering av allmän infrastruktur kan dock omfattas av statsstödsreglerna om den utformas särskilt för att gynna en eller flera specifika användare.

Kommissionens vägledning om när investeringar i väginfrastruktur inte är statsstöd (pdf)

När det gäller allmän väginfrastruktur som nyttjas av allmänheten är det alltså inte fråga om statsstöd medan det skulle kunna vara fråga om ett stöd om kommunen bekostade en enskild väg på ett visst företags mark.

Stöd till andra typer av kommunal infrastruktur

Kommissionen har gett ut vägledningar även om när investeringar i vissa andra typer av infrastruktur (såsom exempelvis energitillförsel, hamnar och sophantering) inte är statsstöd

Kommissionens vägledningar om när investeringar i vissa andra typer av infrastruktur inte är statsstöd (pdf)