Ska kommunens hyresavtal med ombyggnad upphandlas?

Hej!
Kommunen vill hyra in sig i vår fastighet med en grundskola. Behöver hyresavtalet upphandlas? Behöver den ombyggnad/anpassning som krävs upphandlas?

Hej Nisse,

Rena hyresavtal omfattas inte av upphandlingsplikt. I vilken utsträckning ombyggnationer i samband med ett hyresavtal är att betrakta som byggentreprenadkontrakt som är upphandlingspliktiga eller om vissa anpassningar kan göras utan att upphandlingsplikt inträder är däremot till viss del oklart.

Konkurrensverket har haft en relativt strikt syn på vilka arbeten som omfattas av lagstiftningen, medan man i den juridiska litteraturen framför en mer tillåtande syn på vilka ombyggnadsarbeten som borde kunna falla inom ramen för ett hyresavtal utan att lagen om offentlig upphandling (LOU) ska behöva tillämpas.

Det kan vara av betydelse i vilken omfattning anpassningen görs, och om anpassningen är av specialiserad karaktär för att lokalerna ska passa den aktuella verksamheten samtidigt som lokalerna då inte längre skulle kunna brukas ändamålsenligt av andra potentiella hyresgäster utan att nya anpassningar behöver genomföras för att den nya hyresgästen ska kunna nyttja lokalerna.

Det är sammanfattningsvis svårt att lämna ett kategoriskt svar på den här frågan, och en bedömning måste göras utifrån förutsättningarna i varje enskilt fall.

Läs mer 
Läs även Sveriges Kommuner och Regioners (SKR:s) vägledning Gäller LOU vid hyra av lokal? som syftar till att fungera som ett stöd med tydliggörande av olika alternativa handlingsalternativ inför en lokalanskaffning samt som ett diskussionsunderlag och argumentationsstöd. Mer information om reglerna kring byggentreprenadkontrakt och hyresavtal finns i Konkurrensverkets rapport Fallgropar vid entreprenadupphandlingar.

Källhänvisningar
3 kap. 19 § lag (2016:1145) om offentlig upphandling (LOU) – om hyresundantaget.

Med vänlig hälsning,

Ska drift och/eller underhåll upphandlas i en fastighet som kommunen hyr in sig i (men inte äger) för sin verksamhet?

Hej Leif,

Exakt vad som kan anses ingå i hyresundantaget framgår inte uttryckligen av lagen om offentlig upphandling (LOU). Det saknas även exemplifierande uppräkningar i förarbetena kring vilka varor eller tjänster som kan anses ingå i hyresundantaget. Det kan dock konstateras att undantag från upphandlingsplikten ska tolkas restriktivt.

Frågan om hyresundantagets omfattning har ännu inte ställts på sin spets i någon domstol. Rättsläget är med andra ord i viss mån oklart, och får ytterst avgöras av rättstillämpningen.

Vi har tidigare besvarat en liknande fråga om hyresundantagets omfattning i vår Frågeportal, se inlägget När gäller hyresundantaget?. I inlägget anges bland annat att de varor, tjänster och byggentreprenader som normalt sett ingår i hyresvärdens fastighetsförvaltning som huvudregel anses omfattade av hyresundantaget, medan övriga anskaffningar normalt omfattas av upphandlingsplikten.

Källhänvisningar

• 3 kap. 19 § lag (2016:1145) om offentlig upphandling (LOU) – om hyresundantaget
• prop. 2015/16:195 s. 968 – förarbetet om hyresundantaget.

Med vänlig hälsning,